看新建案，其實是 Esther 跟我最近的興趣，有意思吧。為什麼呢？因為如我等一般消費者，總是在整個食物鏈的最底端 (應該沒有人會真的誤認為我們是最上端吧？資本主義就像政治學，別真以為有選票就是高貴的主人)，為了讓我們掏錢、中計、過度消費，建商總會為我們打造出一個個的「夢」。「夢」裡有海灣 (其實離海岸還有百來公尺，中間還有違建鐵皮屋)、有溫泉 (加熱過的自來水)、有千米鋼骨 (不知道地球要花幾億年才能消化掉這些莫名蓋在水岸的工業廢物)，有大廳跟美人 (看廣告認真，你就輸了)。不過既然都是「夢」，乾脆將計就計享受一下吧。

最近為了老弟即將完婚，抱得美人歸，我們頗為認真地幫他找了一陣房子 (Michael，你看的等級比較高啦)。中古屋、頂樓 RC 加蓋、什麼捷運旁小豪宅 (鬼扯)，幾乎設想中地點旁的所有房子都問了。Esther 的電話裡更是塞滿了房仲發過來的簡訊 (多謝啦)，搞得好像我們是什麼大戶一般。在一兩個月的廝殺過後，我們累積了一些經驗，就當成是我們練功的心得吧。

要有想法

出門前，先要有幾個基本想法。首先，不要把房子當房子。很多人認為什麼「最後一席」、「僅此一戶」，所以搶著下手，貴貴的買。其實不用當這種冤大頭。在房屋交易的所有市場裡面，真正自住的僅是一半人，另一半則是將房屋當成高價資產買賣的人。在這些人眼中，房屋不過是更高價的黃金 (所以他們操作資產的工具也會有黃金、期貨等)。市場好，黃金飆到 1 千塊美元，賣！市場不好，黃金跌到 900 塊美元，也賣！「能否買到房子」這句話，應該修正成「能否在市場行情下，買到最划算的房子」。你放心，永遠不會沒房子買的。

其次，房價是相對而非絕對的。同一個區域裡如果賣屋的人少，那麼仲介老是「惜售」、「屋主很硬」等講個不停。但是如果多出現幾戶賣家，那麼價格馬上變軟。我想其中幅度甚至多達一成。所以，如果想挑房子，就要花時間跟它磨。

了解交易對象

中古屋的房仲和新屋的代銷業者，我認為是兩大房價毒瘤。房仲業者的公式 (先說沒規模的)，是屋主決定好底價，上抬部份房仲業者全拿；接案的拿差價 50%，公司抽 50%。接案的還要拿出一筆錢來分給整個辦公室的人。抬高房價，大家都有錢賺。有規模的房仲價格則是天價，我知道的實際案例是可以在相同地區，用低於一成以上的價格買到相似條件的房子。沒辦法，開店、弄網路給你看、要上市上櫃總是要點費用的。他們的專業都是你出的錢，所以我很怕他們又搞出什麼新服務，因為表示房價會抬得更高。仲介是一門千古的行業了，能靠雙方的佣金搞到上市上櫃，你就知道現在買屋成本中他們拿了多少。

新屋的代銷業者，花樣就更多了。幾年前我路過淡水登輝大道，帶了小孩到建案旁參觀 (其實是小朋友想借廁所)。東看西看，也是拿了一堆資料。沒想到半年一年之後，路過時發現整個建案換名字了，連建築師跟文宣都改了，說是什麼日本設計大師的心血。我的天！如果跟著第一次拿到的廣告考慮、下單了，那麼我豈非變成笨蛋、孤兒？

代銷業者只是代銷，並非真正的建商。樣品屋展示、建案說明、甚至是建案規劃，只怕都有膨風的可能。同樣一批代銷業者，在一批建案只會待 2-3 個月，之後就到下一個地方去吹噓另一批房子了。購屋後若有爭議，還真找不到對口的人可以諮詢。汽車、人壽賣得都是人面、是長長久久的關係，但是要用幾十年的房子，卻只得跟經手 2-3 個月的人買，往後的連結就不復存在 (指望建商對素未謀面的消費者負責嗎？多想想「預防勝於治療」吧)。我不會信賴這樣的關係。所以，面對這些人還是儘可能小心吧。

鎖定標的

再來，電視上訪談節目來賓說的很好：「空房子分成空屋和餘屋；空房子是有實際價值的空屋，大家要搶著買；餘屋就是多出來的房子，在天邊海角，想不開了才會要。」所以，千萬讓自己擠身到現在有價值、日後會有人承接的地區吧，別去買天邊海角的東西。Esther 跟我去看過汐止的「x 風小城」，因為廣播說「很便宜」。我們從台北出發開車到汐止，進大同路，走了一段、二段、三段，經過平交道、貨櫃廠、荒草堆，竟然在風塵僕僕的公路上還看到要往前 1 公里。最後有沒有進去？沒有。單是走到建案就已經是活受罪了。在這種地方蓋房子，除了擺明要破壞自然環境之外，我沒發現有任何用意。

例子太多了。收音機裡說著「來買 X 納哥」，背景還有捷運嗶嗶嗶的關門聲，但是實際上建案大門離捷運還有那麼一大截。幾百公尺的距離間還要閃車、過街、等紅綠燈。姐妹們買了試試看，保證回家會累癱。

前一兩週，我們到了板橋參觀「X 陽加州」。我們看著面寬 303 米的建案發呆，因為沒有縱深，就只如刀鋒般的一層，未來就要矗立在溪旁。代銷小姐還說「住在這房子裡，就如同置身美國加州一樣…」。我們跟著小姐做了半個小時美國夢，在構築出來的夢想世界中逛啊逛。起身離開大門之後，就再也沒有想回去過。

大家都知道「行銷」(marketing) 的重要性，在台北拿鞋從窗口丟出去，只怕下面就會砸到幾個搞行銷的人。那麼，買房子的時候，就用撥洋蔥的態度，一層一層「反行銷」(anti-marketing，我的天，我竟然也發明出一個 “anti” 開頭的字眼) 回去吧。

實際看屋

出門後，要小心的就是買屋陷阱了。其實陷阱多得不像話。如果買新屋，那麼要小心代銷業者的所有話術，要在心中記得她/他說的每一句話，然後都問「反向的那一句話」。例如我們去看 X 陽的建案，代銷小姐說了「我們面寬 303 米，這是絕無僅有的規劃」，那麼要小心「其實這不是市中心的什麼肥地，只不過是河川旁的瘦肉罷了。房子擺中間，公共建設擺兩旁，那麼要享受庭院/休息室等公共設施，請先走個 300 米」。代銷小姐說「A/B/C 棟保留給 xx 學校使用，我們不清楚學校日後的用途」，我們走了一圈後打聽到「學校持有的保留棟，會打個 7-9 折賣給學校員工」。哇！你才剛要買屋，就知道隔壁有人買 7 折，你買豈非當了冤大頭。若真是想要這房子，先找個學校老師談談吧。

新屋還有陷阱。無論樣品屋看起來多氣派，別指望成屋會跟它長一個樣。看看樣品屋的隔間牆厚度 (應該是木板) 吧，成屋不會是這種厚度 (會再吃掉一些空間)。看看樣品屋的陽台吧，現在小橋流水，實際交屋時可會變成有夕曬的烤爐喔。注意地板跟天花板的材質與高度，也要注意新屋的採光。樣品屋內總是燈火通明、打亮每一個角落，蓋好後如果還是這樣打，只怕接到電費帳單會手軟。此外，注意空調的空間。樣品屋內從來看不到冷氣、主機或是分離式管線。這些寶貝放進來，我想實際空間還會再小點。還有，印象中，我記得看過樣品屋內家具的尺寸「比較小」的情形。你以為擺放之後夠寬闊，其實或許另有玄機。

都看滿意了之後，問問代銷業者以後怎麼管理吧。「嗯我們建商都代管一年，一年以後讓住戶自治管理。」「我們是配合物業管理公司管理的，以後讓住戶決定。」這邊也會有問題。住戶品質是難以管理的一環。管理費太貴，住戶意見就會分歧。先問好目前配合的物業管理公司和每月每坪管理費用吧，太高要小心，太低遇不到。

中古屋的陷阱就更多了。坊間書籍多得不像話，要買屋的人自己翻翻吧。我們的心得是注意「坪數」、「價格」、「公設比」之間的關係。中古屋想要撐價格，就是要設法加大「使用坪數」。千萬要問清楚房仲業者坪數是否實在，是否包含車位、頂樓加蓋等虛假的內容，也要注意公設比。買屋時就考慮好賣屋時的條件，才會是市場內有經驗的老手。

此外，無論是什麼屋，都還是眼見為憑。別只是開車繞繞，真的停車下來走一圈，到處看看，在旁邊小吃店吃點東西吧。把自己當成當地人，體認一下生活的品質、速度、氛圍，看看你是否喜歡。人總是愛「成掛」的，有人就愛東區味，有人就愛天母味，有人愛文山區的文教氣息，有人更愛板橋/中和熱鬧方便的氣味。實際走走吧。

議價下手

最後，才是議價買屋的階段。買屋時其實你並不孤單，除了談判技巧之外，多做點功課也能幫你省下許多口舌。代銷業者兩個月換賣一批房子，每天要介紹幾十組客人，你認為你價格談得過她們嗎？房仲業者整天騎著小綿羊大街小巷穿梭，你認為你殺價殺得了他們嗎？

Esther 跟我的心得，是讓這些中間的仲介者變成你的人。設定條件、明確排除掉任何你不喜歡的因素 (坪數、不要夕曬、不要或就要頂加、不要裝璜等)，能為你們雙方省點時間。驅使他們尋找你喜歡的條件 (當然包含房價)，然後自己也到現場做點功課。多走路、多問幾家，問問管理員，多少可以打聽到當地的行情。必要時，不要客氣直接戳破房仲，告訴他們你知道的最低價格 (當然不是騙)。用實在一點的口吻詢問合理的價格，來回幾次之後，房仲就會將你當成「知道行情的人」。買不買是一回事，不被當成肥羊宰又是另一回事。價格一事，單在我心。急，你就放軟點；不急，你就再看、再等，跟屋主/仲介磨耐性。我們不指望買到破盤價，但是不要變成被人竊笑的潘仔。

拉拉雜雜寫了一堆，大家就當成我在吐苦水吧。這年頭，找個房子也會找到一肚子火。老弟，你看我跟你大嫂多麼認真，感謝我們吧。